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Immobilier ancien : faut-il accepter de baisser son prix?

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Avec des baisses allant jusqu’à -7,5% dans certains départements,   la chute des prix de l’immobilier est aujourd’hui actée dans tout l’hexagone.

 Les diverses émissions de télévision qui tentent d’expliquer aux vendeurs la manière la plus efficace pour réussir à bien vendre leurs biens, ont le mérite de mettre en lumière les problématiques les plus courantes. Ils parlent de home staging et de dépersonnalisation des lieux …et c’est vrai que cela peut aider à déclencher une vente .

 Une vente au rabais

Mais que dire aux clients qui se retrouvent face à des acheteurs qui ont la main sur le prix ?

Doivent-ils accepter de vendre en faisant un effort supplémentaire sur le prix ?

Pourquoi l’ancien n’attire t –il plus les jeunes ?

 Ces questions, de mes clients, sont récurrentes. Les propriétaires ont l’impression que les prix vont remonter, que les acheteurs veulent tout pour rien…

 Pour répondre à la question de la baisse du prix , il convient de prendre en considération plusieurs situations comme :

  • -       la proximité du centre ville
  • -       le nombre de biens en vente dans le quartier
  • -       les qualités du bien

Vous allez dire que je ne vous apprends rien !

 La concurrence inévitable de l’immobilier BBC (basse consommation)

 Dans les années 1990, le critère principale des acheteurs était : le double vitrage partout. C’était l’argument imparable pour justifier le prix de vente, la garantie d’une facture énergétique maitrisée.

Aujourd’hui, les premiers programmes en BBC vendus en défiscalisation commencent à arriver sur le marché, à la revente.

Outre le fait que ces appartements soient relativement récents, ils ont surtout l’avantage d’avoir été construits en respectant des normes sévères qui visaient à protéger l’environnement et à limiter la consommation énergétique.

 Commencent donc à se retrouver en concurrence des appartements énergivores face à des appartements économiques!

 Il est important de prendre en considération ce changement car les jeunes ménagent qui investissent privilégient la maitrise de leurs dépenses énergétiques à 86%.

Ils ne se contentent plus uniquement de demander le montant des charges, des taxes foncières et d’habitation. Ils veulent aussi savoir le montant des factures d’électricité, de gaz, ou de fioul.

La seule arme qu’il nous reste pour espérer vendre le bien est une baisse du prix de vente.

Cela permettra de rendre le bien plus attractif et de compenser les futures dépenses des acheteurs .

Plus il y aura sur le marché des biens répondant aux normes BBC et plus il deviendra compliqué de vendre votre bien. L'offre locative n'est pas encore touchée mais soyons en certains, à choisir entre un logement BBC et un logement énergivore, même les locataires sauront faire le bon choix.

 

 

 

 

Plus-value immobilière : les nouveautés de la rentrée Septembre 2013

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Relance du secteur immobilier:

 le gouvernement révise le régime de la taxation sur des plus-values sur cession immobilière.

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Auteur : Ludovic SINATRA



 

         Bernard Cazeneuve a annoncé l'allègement du régime de la taxation des plus-values immobilière. Avec ces nouvelles dispositions, le gouvernement tente de relancer le marché immobilier dont les volumes ne cessent de baisser malgré les taux historiquement bas.

 

Le taux d'imposition reste inchangé à 19% pour les plus-value, plus 15.5% de prélèvements sociaux, mais le barème de calcul des abattements pour durée de détention change.

Il entrera en vigueur de manière rétroactive dès le 1er septembre 2013.

La nouvelle réforme ramène le délai de détention du bien immobilier de 30 ans à 22 ans afin d'être exonéré de l'impôt des plus-values de 19%.

L'abattement est fixé à 6% dès la 6ème année de détention jusqu'à la 21, puis de 4% la 22 année.

Toutefois, concernant l'abattement des prélèvements sociaux, il conviendra de patienter 30 ans pour une exonération totale.

L'abattement est fixé à 1.65% dès la 6ème année puis 1.60% le 22ème année et enfin 9% le 23ème année.

Exemple pour un bien acheté en 1999 pour un montant de 200 000€, frais de notaire 15 000€ et des travaux au forfait à 15% soit 30 000€.

Valeur totale de l'acquisition 245 000€

Prix Net vendeur 260 000€

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Mais ce n'est pas tout, le gouvernement a aussi prévu un abattement supplémentaire exceptionnel de 25% qui s'ajoutera à l'battement classique. Il entrera aussi en vigueur le 1er septembre 2013 et prendra fin le 31 Aout 2014.

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Malheureusement, pour les propriétaires qui souhaitent vendre un terrain à bâtir, les abattements pour durée de détention sur les plus-values sont supprimés alors que jusqu'à présent, les terrains bénéficiaient de la même méthode de calcul que pour les résidences secondaires.

 

 

 

Le viager : Proteger ses heritiers & générer un complément de revenu, c'est possible?

Auteur : Ludovic SINATRA

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Le viager :

 Non, je ne déshérite pas mes enfants!

 

  Le viager permet d’améliorer sa retraite ou d’obtenir un complément de revenu, en vendant son bien immobilier en échange d’une rente à vie (rente viagère).

 Le viager permet donc de maintenir votre niveau de vie, et peut vous aider à financer une aide à domicile ou un séjour en maison médicalisée.

 Il existe plusieurs formes de viager : 

Le viager occupé : le vendeur reste dans son logement jusqu’à son décès

Le viager libre : l’acheteur bénéficie d’un droit d’habitation 

Le viager est donc un contrat de vente flexible. Il est possible de prévoir des clauses particulières au cas par cas comme par exemple :

-          indexation de la rente chaque année sur l’inflation hors tabac

-          prévoir qui aura la charge de l’entretien ou des grosses réparations du logement

-          clause résolutoire prévoyant la résiliation du contrat de vente en cas de non paiement des rentes par l’acquéreur

-          viager occupé avec la possibilité de céder le droit d’habitation à l’acquéreur si le vendeur part en maison de retraite moyennant une revalorisation de la rente etc.… 

A la signature de la vente, le crédirentier (vendeur) perçoit une somme d’argent appelé le bouquet et une rente à vie. En contre partie, à son décès, le débirentier (acheteur) devient plein propriétaire du bien. 

Mes enfants ne recevront rien? C’est comme si je les déshéritais !

 Non, pas du tout, voyons les avantages du viager :

 1- Le prix de vente

     Il faut savoir que selon l’étude de Jacques Friggit "Les ventes de logements anciens en viager, 2000-2006’’, la durée moyenne d’un viager est de 12ans.

Qui peut dire dans 12ans à combien sera évaluée votre maison, quel sera son état ou comment se portera le marché immobilier dans votre région ?

Vendre aujourd’hui, c’est aussi faire participer vos enfants à ce projet, et éviter tout problème au moment de la succession. Ils vous aideront à évaluer le prix et pourront vous épauler dans cette démarche.

 

2- L’indépendance financière.

    Après avoir eu une vie bien remplie, à la retraite, on ne devrait plus avoir de soucis financiers. Le pire, ca serait pour beaucoup,  de devoir demander l’assistance de ces enfants.

Pourtant, si votre état de santé l’impose, vous serez obligé(e) de considérer quitter votre logement pour la maison de retraite. Si votre retraite ne couvre pas l’ensemble des frais, dans ce cas, vos enfants ou petits enfants seront mis à contribution. Pour les soulager, votre maison sera peut-être vendue, mais à quel prix ? Quand il faut se dépêcher de vendre, la situation n’est jamais favorable au vendeur.

 

3- Le bouquet

Le bouquet est la somme que vous percevrez à la vente de votre maison en plus de vos rentes. La valeur du bouquet dépend:

- de l'âge du vendeur

- les qualités du logement (localisation, surface etc.)

- du type de viager occupé ou libre

             --> Exemple  de notre partenaire BM finance, spécialiste du viager en france http://www.bm-finance.fr/

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 Nous vous conseillons de placer le bouquet de 89 000€ sur un contrat d’assurance vie sécurisé.

En retenant la durée moyenne du viager de 12ans, et une rentabilité de 4% pour votre contrat d’assurance, vous transmettrez à vos enfants,

la somme de 142 500€.

Cette somme sera sans droit de succession car elle ne dépasse pas le plafond de 152 500€.

 Comment protéger mes enfants?

L'important est de pouvoir évaluer au plus juste vos besoins futurs et de faire coïncider  avec votre rente viagère, quitte à prévoir une clause de revalorisation de la rente contre le droit d'habitation pour l'acheteur lorsque l'on doit partir en maison médicalisée.

Le bouquet peut donc être soit investi sur une assurance vie ou vous avez la possibilité de faire une donation avec avance sur succession.

La différence entre la donation et l'assurance, c est que la donation est irrévocable et doit se faire devant notaire conformément à l'article 931 du code Civil, alors que l'assurance vie présente 4 avantages majeurs :

- La clause bénéficiaire : le souscripteur pour désigner comme bénéficiaires ses enfants à parts égales " Les bénéficiaires sont à parts égales,  mes enfants, vivants ou représentés"

- Le droit de rachat: le souscripteur garde la possibilité de racheter tout ou partie des primes versées au contrat, en cas de besoin.

- Insaisabilité: en référence à l'article L132-13 du code des assurances, les contrats d'assurance vie sont insaisissables par les créanciers sauf en cas de primes manifestement exagérées. Donc, les sommes sur le contrats ne peuvent pas être saisies par la maison de retraite, vous protégez donc vos enfants.

- Fiscalité : Les contrats d'assurance vie sont hors succession, et bénéficient d'un abattement de 152 500€ par bénéficiaire. Ce qui veut dire qu'en dessous de 152 500€, vos enfants n'auront pas a payer de droits de succession.

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En France, à chaque naissance : 1 enfant = 1 livret A. Fait-on le bon choix?


blog-livret-a-naissance.jpgEn France à chaque naissance : 1 enfant = 1 livret A.

Fait-on le bon choix ?  

 Auteur : Ludovic SINATRA


    A la naissance de leur enfant, 3 français sur 4 ouvrent un Livret A.


 


 (Si vous avez aimé cet article n'oubliez pas de cliquer en bas sur imagescaz34b0l.jpg et de vous inscrire à la newsletter b0d-message-important-3-300x225-75sasi-mfdsc0.jpg)

1 - Placer sur un livret A

L’épargne déposée y est sécurisée et reste disponible à tout moment. Les intérêts sont versés chaque 1er janvier et sont nets d’impôts et net de charges sociales. Son plafond en 2013 est de 22 950€.

 Cependant, le taux du Livret A est peu attractif car son taux est indexé principalement sur l’inflation.

A présent projetons-nous dans le futur, disons au 18ème anniversaire de votre enfant.  Le livret A, ouvert 18 ans plutôt, aura rapporté, pour un versement de 1500eur au taux moyen de 3.5% , 1053.65eur d’intérêts soit un total de 2553.65eur.

Voyons à présent s’il est possible de faire mieux

 2- Investir dans de l’indice

 

L’épargne que vous allez constituer pour votre enfant, est une épargne long terme et la bourse sur une si longue période affiche une performance dynamique malgré les cycles économiques.

Par exemple le CAC sur 20ans a subi plusieurs crises comme la bulle internet, la  crise des subprimes ou plus récemment la crise des dettes souveraines, pourtant il a été multiplié par 2 passant de 1850eur en janvier 1993 à 3700 en janvier 2013.

Il a connu sur cette période 2 pics :6900eur en 2000 et 6100eur en 2007.

 Reprenons le même exemple qu’au dessus, vos 1500eur de départ vous donnent environ 3000eur en 2013.

 

3- Investir en actions

Pensez long terme, et définissez votre environnement d’investissement.

            A horizon 20ans, il est recommandé de privilégier les grosses capitalisations. En effet, comparé à une startup, le potentiel haussier sera moins volatile, il s’intègre parfaitement dans un optique d'investissement dit « de bon père de famille ». Orientez-vous donc, vers des entreprises anciennes qui ont démontré leur capacité d’adaptation aux évolutions.

Définissez votre zone géographique d’investissement en tenant compte du risque de change bien sûr mais aussi du dynamisme économique de la région et de la stabilité politique.  

Ensuite ne pas négliger l’innovation et les investissements en recherche et développement qui garantissent à l’entreprise de ne pas baser son succès uniquement sur un produit phare qui dans 10ans n’existera probablement plus (exemple l’entreprise KODAK )

Etudier son environnement micro et macro-économique : sa dépendance aux énergies fossiles, son positionnement face à ses concurrents, la renommée de la marque etc.

Enfin, suivre l’adage « ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier ». Il est indispensable de diversifier son investissement dans divers secteurs afin de diluer les risques. Vous pouvez investir dans au moins 4 secteurs économiques (exemple : bancaire, industriel, minier, agroalimentaire, pharmacie etc…)  

En reprenant les conseils de sélection de valeur comme précédemment, j'en ai sélectionné 3: BNP (financière), BMW (industrie), DANONE (agroalimentaire).

Votre investissement vous aurait rapporté : (notez que je ne tiens pas compte des éventuels dividendes versés par ces sociétés durant la période)

 

 

Investissement

Cours janv

Cours janv

GAIN

 

de départ

1993

2013

 

 

 

 

 

DANONE

500

11.66

44.38

                 1 903.09  

BNP

500

12.22

50.02

                 2 046.64  

BMW

500

5.31

75.4

                 7 099.81  

 

 

 

 

 

Total

1500

 

 

     11 049.54€  

  

3- Investir en SICAV /FCP  

Investir dans ce type de support a certains avantages :

-          votre investissement et suivi par un professionnel, qui réorientera votre investissement en fonction de la conjoncture économique pour optimiser le rendement.

-          La SICAV / FCP investit dans des supports divers ce qui limite le risque

-          Il existe un large choix de types de fonds qui s’adaptent à votre objectif de placement, et au niveau de risque que vous acceptez de prendre. 

Il existe peu de d’OPCVM qui ont un historique de valorisation sur 20ans mais nous pouvons citer comme exemple le fond Sycomore FRANCECAP géré par Cyril Charlot chez Sycomore AM Paris. Depuis sa création en 2001, il affiche une performance de +178.3% soit une valeur de rachat de 2674.5€  pour un investissement de 1500€ en 2001.

4- PEA- Assurance Vie

Assurance Vie: ART L 132-3 du code des assurances:  <<Il est défendu à toute personne de contracter une assurance en cas de décès sur la tête d'un enfant mineur âgé de moins de 12ans . Toute assurance contractée en violation de cette prohibition est nulle>>http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006073984&idArticle=LEGIARTI000006793299&dateTexte=20091230 

PEA:  << Les enfants mineurs ou rattachés ne peuvent pas être titulaires d'un PEA>>         

Recommandations: Si vous souhaitez bénéficier des avantages fiscaux du PEA et/ou de l'assurance Vie, il est envisageable de souscrire à votre nom un contrat et pour le cas de l'assurance vie de mettre en clause bénéficiaire l'enfant. Je vous conseil aussi d'inclure une clause d'inaliénabilité temporaire.

Précision: certains établissements proposent tout de même ce type de contrat, soyez vigilant.

 

 

 

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