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Immobilier ancien : faut-il accepter de baisser son prix?

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Avec des baisses allant jusqu’à -7,5% dans certains départements,   la chute des prix de l’immobilier est aujourd’hui actée dans tout l’hexagone.

 Les diverses émissions de télévision qui tentent d’expliquer aux vendeurs la manière la plus efficace pour réussir à bien vendre leurs biens, ont le mérite de mettre en lumière les problématiques les plus courantes. Ils parlent de home staging et de dépersonnalisation des lieux …et c’est vrai que cela peut aider à déclencher une vente .

 Une vente au rabais

Mais que dire aux clients qui se retrouvent face à des acheteurs qui ont la main sur le prix ?

Doivent-ils accepter de vendre en faisant un effort supplémentaire sur le prix ?

Pourquoi l’ancien n’attire t –il plus les jeunes ?

 Ces questions, de mes clients, sont récurrentes. Les propriétaires ont l’impression que les prix vont remonter, que les acheteurs veulent tout pour rien…

 Pour répondre à la question de la baisse du prix , il convient de prendre en considération plusieurs situations comme :

  • -       la proximité du centre ville
  • -       le nombre de biens en vente dans le quartier
  • -       les qualités du bien

Vous allez dire que je ne vous apprends rien !

 La concurrence inévitable de l’immobilier BBC (basse consommation)

 Dans les années 1990, le critère principale des acheteurs était : le double vitrage partout. C’était l’argument imparable pour justifier le prix de vente, la garantie d’une facture énergétique maitrisée.

Aujourd’hui, les premiers programmes en BBC vendus en défiscalisation commencent à arriver sur le marché, à la revente.

Outre le fait que ces appartements soient relativement récents, ils ont surtout l’avantage d’avoir été construits en respectant des normes sévères qui visaient à protéger l’environnement et à limiter la consommation énergétique.

 Commencent donc à se retrouver en concurrence des appartements énergivores face à des appartements économiques!

 Il est important de prendre en considération ce changement car les jeunes ménagent qui investissent privilégient la maitrise de leurs dépenses énergétiques à 86%.

Ils ne se contentent plus uniquement de demander le montant des charges, des taxes foncières et d’habitation. Ils veulent aussi savoir le montant des factures d’électricité, de gaz, ou de fioul.

La seule arme qu’il nous reste pour espérer vendre le bien est une baisse du prix de vente.

Cela permettra de rendre le bien plus attractif et de compenser les futures dépenses des acheteurs .

Plus il y aura sur le marché des biens répondant aux normes BBC et plus il deviendra compliqué de vendre votre bien. L'offre locative n'est pas encore touchée mais soyons en certains, à choisir entre un logement BBC et un logement énergivore, même les locataires sauront faire le bon choix.

 

 

 

 

Plus-value immobilière : les nouveautés de la rentrée Septembre 2013

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Relance du secteur immobilier:

 le gouvernement révise le régime de la taxation sur des plus-values sur cession immobilière.

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Auteur : Ludovic SINATRA



 

         Bernard Cazeneuve a annoncé l'allègement du régime de la taxation des plus-values immobilière. Avec ces nouvelles dispositions, le gouvernement tente de relancer le marché immobilier dont les volumes ne cessent de baisser malgré les taux historiquement bas.

 

Le taux d'imposition reste inchangé à 19% pour les plus-value, plus 15.5% de prélèvements sociaux, mais le barème de calcul des abattements pour durée de détention change.

Il entrera en vigueur de manière rétroactive dès le 1er septembre 2013.

La nouvelle réforme ramène le délai de détention du bien immobilier de 30 ans à 22 ans afin d'être exonéré de l'impôt des plus-values de 19%.

L'abattement est fixé à 6% dès la 6ème année de détention jusqu'à la 21, puis de 4% la 22 année.

Toutefois, concernant l'abattement des prélèvements sociaux, il conviendra de patienter 30 ans pour une exonération totale.

L'abattement est fixé à 1.65% dès la 6ème année puis 1.60% le 22ème année et enfin 9% le 23ème année.

Exemple pour un bien acheté en 1999 pour un montant de 200 000€, frais de notaire 15 000€ et des travaux au forfait à 15% soit 30 000€.

Valeur totale de l'acquisition 245 000€

Prix Net vendeur 260 000€

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Mais ce n'est pas tout, le gouvernement a aussi prévu un abattement supplémentaire exceptionnel de 25% qui s'ajoutera à l'battement classique. Il entrera aussi en vigueur le 1er septembre 2013 et prendra fin le 31 Aout 2014.

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Malheureusement, pour les propriétaires qui souhaitent vendre un terrain à bâtir, les abattements pour durée de détention sur les plus-values sont supprimés alors que jusqu'à présent, les terrains bénéficiaient de la même méthode de calcul que pour les résidences secondaires.

 

 

 

Fiscalité: Etudiant rattaché au foyer fiscal des parents ou pension alimentaire? Quelle stratégie adopter?

etudiants-1.jpgFiscalité:

 Etudiant être rattaché au foyer fiscal des parents ou pension alimentaire?

Quelle stratégie adopter? 

Auteur: Ludovic SINATRA 

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Les enfants âgés de 18ans au 1er janvier doivent en principe remplir leur propre déclaration d’impôts.

Ils peuvent continuer à être rattachés au foyer fiscal de leurs parents :

-          jusqu’à 21ans

-          jusqu’à 25ans s’ils poursuivent des études supérieures et doivent remplir chaque année une demande de rattachement.

-          Sans limite d’âge pour les personnes invalides (même autres que des enfants du couple), vivant sous le toit du contribuable et titulaire d’une carte  d’invalidité d’au moins 80% (catégorie 3 de la sécurité sociale)            

Les conditions d’âge s’apprécient au 1er janvier de l’année d’imposition. 

L’administration fiscale autorise le rattachement des enfants résidant ou non au domicile des parents, et autorise même le rattachement des enfants percevant des revenus.

 

Quels revenus étudiants doivent être déclarés ? 

-          Pour les étudiants de plus de 26ans au 1er janvier : toutes les sommes perçues dans l’exercice d’une activité salariée même occasionnelle

-          Pour les étudiants de moins de 26ans au 1er janvier : 2 possibilités :

  • Toutes les sommes dépassant 3 fois le montant du SMIC 4236€ en 2012.
  • ou déclaration de l’intégralité des salaires perçus afin de préserver les éventuels droits à la prime pour l’emploi.

 

 Le rattachement permet donc aux parents de garder la part ou demi-part supplémentaire de l’enfant pour le calcul de l’impôt sur le revenu, mais les oblige à déclarer les éventuels revenus de l’enfant.

Conserver le supplément de part, permet de rester éligible à l’ensemble des avantages sociaux basés sur le nombre de parts retenu au titre du quotient familial comme par exemple:

-          le plafond des crédits d’impôts et réductions d’impôt

           (Aide à domicile, travaux sur la résidence secondaire)

-          calcul du prêt a taux zéro pour l’acquisition de la résidence principale

-           réduction de la taxe d’habitation de la résidence principale pour enfant à charge etc. 

Les enfants mariés

Les enfants mariés ou à charge de famille sont normalement imposables sous leur propre responsabilité  car ils sont considérés par l’administration fiscale comme ayant fondé leur propre foyer. Cependant, en respectant les conditions d’âge (21ans ou 25 ans), ils peuvent demander à être rattachés au foyer fiscal de leurs parents. Ce rattachement est global, il englobe le jeune couple et leurs éventuels jeunes enfants.

Toutefois, le rattachement d’enfant marié ou à charge de famille n’a pas d’impacte sur le quotient familial mais octroi un abattement de 5 698€ par personne prise en charge.

  

 La  pension alimentaire versée au jeune adulte 

Il est parfois avantageux de ne pas rattacher l’enfant sous le foyer fiscal des parents et de lui verser une pension alimentaire. 

     -  La pension alimentaire est déductible des revenus imposables des parents

     -  Elle constitue un revenu imposable pour l’étudiant, après abattement de 10% accordé au titre des ‘’pensions et retraites’’

 La mise en place d’une pension alimentaire pour un enfant n’est pas subordonnée à l’accord d’un juge et peut être versée au-delà de 25ans, ce qui n’est pas le cas du rattachement.

 

Plafond de déduction des pensions alimentaires :

       -          3359€ / enfant au titre des dépenses d’hébergement et de nourriture sans avoir a fournir de justificatifs, comme pour un enfant vivant sous le toit de ses parents mais dedisposant pas de revenus.

      -          5 698€ en 2012

      -          11 396 € lorsque le parent participe seul à l’entretien d’un enfant majeur, célibataire et lui-même à charge de famille 

Pour éviter toute requalification de l’administration fiscale, nous rappelons que l’enfant percevant la pension doit être dans le besoin.

 Nous rappelons que le choix entre rattachement et pension alimentaire doit être éclairé et se baser sur un simulation des 2 options comparées à votre propre situation familiale.

Les parents et l'enfant devront tous les deux déclarer la pension alimentaire sur leur feuille d'imposition.

 

SITUATION N° 1                                                                                                                         

 

Situation familiale : M & Mme Delux, mariés, 2 enfants dont 1 étudiant de 19ans

Revenus du couple : Monsieur 40 000€, Madame 55 000€, l’étudiant 0.00€

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SITUATION N° 2                                                                                                                       

 

Situation familiale : M & Mme Delux, mariés, 2 enfants dont 1 étudiant de 19ans (étudiant et salarié à temps partiel dans un fast food)

Revenus du foyer : Monsieur 40 000€, Madame 55 000€ , l’étudiant 8 036€

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Immobilier ancien en 2013 : Défiscalisation et ECO PTZ // 2 solutions pour dépenser moins

 


Article 200 Quater du Code Général des Impôts

BOI 5B-18-12 du 04/04/2012

Auteur : Ludovic SINATRA


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Le crédit d’impôt rénovation

en faveur de l’amélioration énergétique

&

L' ECO PTZ

                                                                 (Eco-prêt à taux zéro pour la rénovation)

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 I- Le crédit d’impôt rénovation en faveur de l’amélioration énergétique

           Le crédit d’impôt rénovation, appelé aussi Crédit d’impôt Développement durable est accessible aux propriétaires et locataires, pour les travaux de rénovation en faveur de l’amélioration énergétique de leur résidence principale. 

Cette mesure concerne donc :

-          les propriétaires occupants

-          les occupants à titre gratuit

-          les locataires 

Le crédit d’impôt permet de réduire l’impôt à payer et quand les sommes engagées sont supérieures à l’impôt dû, l’Administration fiscale rembourse le surplus. A l’inverse, la réduction d’impôt ne s’impute qu’à hauteur de l’impôt dû, le surplus est alors perdu. 

Montant maximal des dépenses : 

Le montant global des dépenses ouvrant droit au crédit d’impôt s’apprécie par période de 5 années consécutives et le montant maximal pris en compte est de :

-          8 000eur pour un célibataire

-          16 000eur pour un couple

-          400eur de majoration par personne à charge

 Les conditions : depuis le 01/01/2013

  • Le bâtiment      doit être construit depuis plus de 2ans
  • Le logement      doit impérativement être la résidence principale du locataire ou du      propriétaire.
  • Seules      sont prises en compte les dépenses payées entre le 1er janvier      2005 et le 31 décembre 2015.
  • Le      crédit d’impôt n’est accordé que sur présentation des factures des      entreprises, précisant la désignation des produits, le prix unitaire et      les critères de performance énergétique des équipements éligibles.
  • La      facture devra indiquer le prix de la fourniture (éligible au crédit d’impôt)      et celui de la main-d’œuvre (exclu du crédit d’impôt)
  • Le      crédit d’impôt ne s’applique que pour les logements donnés en location nue      pour une durée minimale de 5ans et dont le locataire n’est pas un membre      du foyer fiscal.

 

 Pour maximiser le taux de crédit d’impôt, il suffit de vous engager à réaliser un bouquet de travaux, qui doit se composer de 2 types de travaux parmi les 6 catégories suivantes :

 Bouquet travaux :

  • isolation de l'ensemble de la toiture,
  • isolation des murs donnant sur l'extérieur (au moins 50% de la surface totale des murs),
  • remplacement des parois vitrées (au moins la moitié des fenêtres, hors volets isolants et porte d'entrée),
  • installation ou remplacement d'un système de chauffage ou d'une production d'eau chaude sanitaire (chaudière condensation, micro cogénération gaz ou utilisant une source d'énergie renouvelable),
  • installation d'une production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable,
  • installation d'un système de chauffage ou production d'eau chaude sanitaire fonctionnant au bois ou autres biomasses.

 Liste des taux applicables au 01/01/2013 


 

Crédit d’impôt au 01/01/2013
Article   200 Quater du Code Général des Impôts
BOI 5B-18-12 du   04/04/2012
Investissements (taux sur matériel TTC)

Taux  

 si réalisation seule

Taux

   pour un bouquet de travaux

     
Solaire thermique  32% 40%
( plafond de dépenses de 1000 € TTC par m² de capteur solaire)
Solaire photovoltaïque 11% N/A
( plafond de dépenses de 3200 € TTC par kWc de puissance   installée et raccordée au réseau)
Pompes à chaleur air/eau pour production de chaleur  15% 23%
Pompes à chaleur géothermiques pour production de chaleur 26% 34%
Pompes à chaleur thermodynamiques pour production d’ECS (hors air/air, inclus le matériel et la pose TTC) 26% 34%
Bois énergie ( chaudières et poêles à   alimentation automatique à granulés ou plaquettes)

15%  

 ou 26 % pour le remplacement d’un système de chauffage bois ou biomasse   existant

23%  

ou 34 % pour le remplacement d’un système de chauffage bois ou biomasse   existant

Chaudières à condensation utilisées comme mode de chauffage ou   production d'eau chaude  10   % 18   %
Chaudières à micro cogénération gaz 17   % 26   %
Appareils de régulation et de programmation des équipements de   chauffage et d'eau chaude  15   % N/A
Calorifuge d'une installation de production ou de distribution   de chaleur ou d'eau chaude 15   % N/A
Isolation thermique pour les parois opaques   (plafond  150€ TTC/m² de parois isolées   par l’extérieur et 100€ TTC /m² par l’intérieur)  15   % 23%
Isolation thermique :    parois vitrées, portes d'entrée sur l’extérieur et volets isolants

0   %

 pour une maison individuelle

18   %

Diagnostic de performance énergétique,   réalisé hors obligation réglementaire

32   % N/A

II - L'ECO PTZ ou l'Eco-prêt à taux zéro pour la rénovation

               La deuxième solution pour faire des économies, c'est de financer ses travaux à moindre coût. Alors si vous devez vous lancer dans des travaux de rénovation énergétique sachez que les Eco PTZ sont ouverts aux particuliers ou aux copropriétés pour les logements construits avant 1990 et occupés au titre de résidence principale. 

Les conditions : 

-          Réaliser au minimum un bouquet de travaux

-          Aucune condition de ressource !!

-          Montant maximum de l’éco prêt : 30 000eur

-          Durée de remboursement maximum :

  •           Bouquet 2 travaux : 10ans
  •           Bouquet 3 travaux ou plus : 15ans

  

index-20pushpins-20index.jpgIMPORTANT  : Le crédit d’impôt rénovation et l’Eco-prêt est possible à condition que le revenu fiscale référence du foyer fiscal soit inférieur ou égal a 30 000eur.

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