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Le viager : Proteger ses heritiers & générer un complément de revenu, c'est possible?

Auteur : Ludovic SINATRA

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Le viager :

 Non, je ne déshérite pas mes enfants!

 

  Le viager permet d’améliorer sa retraite ou d’obtenir un complément de revenu, en vendant son bien immobilier en échange d’une rente à vie (rente viagère).

 Le viager permet donc de maintenir votre niveau de vie, et peut vous aider à financer une aide à domicile ou un séjour en maison médicalisée.

 Il existe plusieurs formes de viager : 

Le viager occupé : le vendeur reste dans son logement jusqu’à son décès

Le viager libre : l’acheteur bénéficie d’un droit d’habitation 

Le viager est donc un contrat de vente flexible. Il est possible de prévoir des clauses particulières au cas par cas comme par exemple :

-          indexation de la rente chaque année sur l’inflation hors tabac

-          prévoir qui aura la charge de l’entretien ou des grosses réparations du logement

-          clause résolutoire prévoyant la résiliation du contrat de vente en cas de non paiement des rentes par l’acquéreur

-          viager occupé avec la possibilité de céder le droit d’habitation à l’acquéreur si le vendeur part en maison de retraite moyennant une revalorisation de la rente etc.… 

A la signature de la vente, le crédirentier (vendeur) perçoit une somme d’argent appelé le bouquet et une rente à vie. En contre partie, à son décès, le débirentier (acheteur) devient plein propriétaire du bien. 

Mes enfants ne recevront rien? C’est comme si je les déshéritais !

 Non, pas du tout, voyons les avantages du viager :

 1- Le prix de vente

     Il faut savoir que selon l’étude de Jacques Friggit "Les ventes de logements anciens en viager, 2000-2006’’, la durée moyenne d’un viager est de 12ans.

Qui peut dire dans 12ans à combien sera évaluée votre maison, quel sera son état ou comment se portera le marché immobilier dans votre région ?

Vendre aujourd’hui, c’est aussi faire participer vos enfants à ce projet, et éviter tout problème au moment de la succession. Ils vous aideront à évaluer le prix et pourront vous épauler dans cette démarche.

 

2- L’indépendance financière.

    Après avoir eu une vie bien remplie, à la retraite, on ne devrait plus avoir de soucis financiers. Le pire, ca serait pour beaucoup,  de devoir demander l’assistance de ces enfants.

Pourtant, si votre état de santé l’impose, vous serez obligé(e) de considérer quitter votre logement pour la maison de retraite. Si votre retraite ne couvre pas l’ensemble des frais, dans ce cas, vos enfants ou petits enfants seront mis à contribution. Pour les soulager, votre maison sera peut-être vendue, mais à quel prix ? Quand il faut se dépêcher de vendre, la situation n’est jamais favorable au vendeur.

 

3- Le bouquet

Le bouquet est la somme que vous percevrez à la vente de votre maison en plus de vos rentes. La valeur du bouquet dépend:

- de l'âge du vendeur

- les qualités du logement (localisation, surface etc.)

- du type de viager occupé ou libre

             --> Exemple  de notre partenaire BM finance, spécialiste du viager en france http://www.bm-finance.fr/

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 Nous vous conseillons de placer le bouquet de 89 000€ sur un contrat d’assurance vie sécurisé.

En retenant la durée moyenne du viager de 12ans, et une rentabilité de 4% pour votre contrat d’assurance, vous transmettrez à vos enfants,

la somme de 142 500€.

Cette somme sera sans droit de succession car elle ne dépasse pas le plafond de 152 500€.

 Comment protéger mes enfants?

L'important est de pouvoir évaluer au plus juste vos besoins futurs et de faire coïncider  avec votre rente viagère, quitte à prévoir une clause de revalorisation de la rente contre le droit d'habitation pour l'acheteur lorsque l'on doit partir en maison médicalisée.

Le bouquet peut donc être soit investi sur une assurance vie ou vous avez la possibilité de faire une donation avec avance sur succession.

La différence entre la donation et l'assurance, c est que la donation est irrévocable et doit se faire devant notaire conformément à l'article 931 du code Civil, alors que l'assurance vie présente 4 avantages majeurs :

- La clause bénéficiaire : le souscripteur pour désigner comme bénéficiaires ses enfants à parts égales " Les bénéficiaires sont à parts égales,  mes enfants, vivants ou représentés"

- Le droit de rachat: le souscripteur garde la possibilité de racheter tout ou partie des primes versées au contrat, en cas de besoin.

- Insaisabilité: en référence à l'article L132-13 du code des assurances, les contrats d'assurance vie sont insaisissables par les créanciers sauf en cas de primes manifestement exagérées. Donc, les sommes sur le contrats ne peuvent pas être saisies par la maison de retraite, vous protégez donc vos enfants.

- Fiscalité : Les contrats d'assurance vie sont hors succession, et bénéficient d'un abattement de 152 500€ par bénéficiaire. Ce qui veut dire qu'en dessous de 152 500€, vos enfants n'auront pas a payer de droits de succession.

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