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Immobilier ancien : faut-il accepter de baisser son prix?

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Avec des baisses allant jusqu’à -7,5% dans certains départements,   la chute des prix de l’immobilier est aujourd’hui actée dans tout l’hexagone.

 Les diverses émissions de télévision qui tentent d’expliquer aux vendeurs la manière la plus efficace pour réussir à bien vendre leurs biens, ont le mérite de mettre en lumière les problématiques les plus courantes. Ils parlent de home staging et de dépersonnalisation des lieux …et c’est vrai que cela peut aider à déclencher une vente .

 Une vente au rabais

Mais que dire aux clients qui se retrouvent face à des acheteurs qui ont la main sur le prix ?

Doivent-ils accepter de vendre en faisant un effort supplémentaire sur le prix ?

Pourquoi l’ancien n’attire t –il plus les jeunes ?

 Ces questions, de mes clients, sont récurrentes. Les propriétaires ont l’impression que les prix vont remonter, que les acheteurs veulent tout pour rien…

 Pour répondre à la question de la baisse du prix , il convient de prendre en considération plusieurs situations comme :

  • -       la proximité du centre ville
  • -       le nombre de biens en vente dans le quartier
  • -       les qualités du bien

Vous allez dire que je ne vous apprends rien !

 La concurrence inévitable de l’immobilier BBC (basse consommation)

 Dans les années 1990, le critère principale des acheteurs était : le double vitrage partout. C’était l’argument imparable pour justifier le prix de vente, la garantie d’une facture énergétique maitrisée.

Aujourd’hui, les premiers programmes en BBC vendus en défiscalisation commencent à arriver sur le marché, à la revente.

Outre le fait que ces appartements soient relativement récents, ils ont surtout l’avantage d’avoir été construits en respectant des normes sévères qui visaient à protéger l’environnement et à limiter la consommation énergétique.

 Commencent donc à se retrouver en concurrence des appartements énergivores face à des appartements économiques!

 Il est important de prendre en considération ce changement car les jeunes ménagent qui investissent privilégient la maitrise de leurs dépenses énergétiques à 86%.

Ils ne se contentent plus uniquement de demander le montant des charges, des taxes foncières et d’habitation. Ils veulent aussi savoir le montant des factures d’électricité, de gaz, ou de fioul.

La seule arme qu’il nous reste pour espérer vendre le bien est une baisse du prix de vente.

Cela permettra de rendre le bien plus attractif et de compenser les futures dépenses des acheteurs .

Plus il y aura sur le marché des biens répondant aux normes BBC et plus il deviendra compliqué de vendre votre bien. L'offre locative n'est pas encore touchée mais soyons en certains, à choisir entre un logement BBC et un logement énergivore, même les locataires sauront faire le bon choix.

 

 

 

 

Plus-value immobilière : les nouveautés de la rentrée Septembre 2013

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Relance du secteur immobilier:

 le gouvernement révise le régime de la taxation sur des plus-values sur cession immobilière.

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Auteur : Ludovic SINATRA



 

         Bernard Cazeneuve a annoncé l'allègement du régime de la taxation des plus-values immobilière. Avec ces nouvelles dispositions, le gouvernement tente de relancer le marché immobilier dont les volumes ne cessent de baisser malgré les taux historiquement bas.

 

Le taux d'imposition reste inchangé à 19% pour les plus-value, plus 15.5% de prélèvements sociaux, mais le barème de calcul des abattements pour durée de détention change.

Il entrera en vigueur de manière rétroactive dès le 1er septembre 2013.

La nouvelle réforme ramène le délai de détention du bien immobilier de 30 ans à 22 ans afin d'être exonéré de l'impôt des plus-values de 19%.

L'abattement est fixé à 6% dès la 6ème année de détention jusqu'à la 21, puis de 4% la 22 année.

Toutefois, concernant l'abattement des prélèvements sociaux, il conviendra de patienter 30 ans pour une exonération totale.

L'abattement est fixé à 1.65% dès la 6ème année puis 1.60% le 22ème année et enfin 9% le 23ème année.

Exemple pour un bien acheté en 1999 pour un montant de 200 000€, frais de notaire 15 000€ et des travaux au forfait à 15% soit 30 000€.

Valeur totale de l'acquisition 245 000€

Prix Net vendeur 260 000€

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Mais ce n'est pas tout, le gouvernement a aussi prévu un abattement supplémentaire exceptionnel de 25% qui s'ajoutera à l'battement classique. Il entrera aussi en vigueur le 1er septembre 2013 et prendra fin le 31 Aout 2014.

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Malheureusement, pour les propriétaires qui souhaitent vendre un terrain à bâtir, les abattements pour durée de détention sur les plus-values sont supprimés alors que jusqu'à présent, les terrains bénéficiaient de la même méthode de calcul que pour les résidences secondaires.

 

 

 

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