Mariage - Pacs - Concubinage

Achat immobilier en concubinage

Auteur: Ludovic SINATRA édité le 25/01/2013

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  Achat immobilier en concubinage.                                                   

 

La baisse des prix de l’immobilier et les taux historiquement bas pratiqués par les banques, vous ont convaincus: Il est temps de devenir propriétaires. 

Etre Propriétaire de son logement, c’est important pour divers raisons :

-          vous constituez un patrimoine

-          possibilité d’espéré faire une plus-value à la revente

-          vous préparez votre retraite, car nul doute, il vaut mieux avoir son propre toit à la retraite

-          pour avoir un chez-soi qui vous ressemble…

 

Voyons à présent comment acheter à deux lorsque l’on vit en concubinage

 

I -      Qu’est-ce que le concubinage

Le concubinage est une union de fait qui implique une vie de couple stable et continue comme mari et femme mais sans passer devant l’officier d’état civil.

Le concubinage implique des liens d’affection et une communauté d’intérêts matériels.

Art 515-8 du code civil « le concubinage est une union de fait, caractérisé par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple. » 

II -      Quelles sont les différentes possibilités 

 1 -  Achat en indivision

C’est la solution retenue dans la majorité des cas.

L’indivision est une convention (un contrat) par laquelle les acquéreurs décident d’acheter en commun un bien immobilier. Ils seront alors titulaires d’une quote-part qui sera déterminée en fonction de leurs apports respectifs.

La répartition des droits indivis sera basée sur l’apport personnel des acquéreurs. Cependant, les concubins sont libres de porter dans l’acte d’acquisition la répartition qu’ils souhaitent. Ils peuvent donc décider d’une attribution 50/50 des droits, et ce indépendamment de leurs apports respectifs, sorte d'avance faite entre les concubins. 

Attention, l’administration fiscale pourrait requalifier l’opération en donation indirecte et exiger le paiement des droits de mutations (60% de la somme transmise). Pour éviter tout litige, il conviendra de rembourser l’avance ultérieurement soit par un remboursement direct, moyennant une somme d’argent, soit par un remboursement indirect comme la prise en charge des obligations alimentaires. Votre notaire pourra vous renseigner précisément sur ce point. 

2 -   Achat en indivision avec faculté d’acquisition

Pour protéger votre concubin en cas de décès, il existe 3 outils :

-          le testament

-          le pacte de préférence : contrat par lequel les acquéreurs s’engagent l’un envers l’autre à ne pas conclure avec un autre tiers un contrat de vente avant de lui avoir  proposé.

-          La faculté d’acquisition, (art 1873-13 du code civil) : les indivisaires peuvent convenir  de donner la préférence au concubin survivant pour le rachat de la quote-part du défunt, charge au survivant de trouver le financement.

Cette disposition étant prévue par la loi, elle ne peut pas être contestée par les héritiers. 

3.  Achat en SCI

Le problème principal de l’indivision, c’est qu’en cas de décès, le concubin survivant peut être forcé de vendre le bien.

La loi ne reconnait pas les concubins qui restent des tiers, l’un pour l’autre. Il n’existe aucune protection légale du concubin à l’inverse des époux ou des partenaires de pacs. Ainsi en cas de décès, les héritiers peuvent obliger à vendre parce que la loi précise que « nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision ». 

La SCI permet d’empêcher l’éviction du concubin survivant en cas de décès.

* Premièrement, les statuts de la SCI sont libres et les décisions se votent en assemblée. Donc, les statuts peuvent prévoir que la vente de parts ne peut se faire qu’entre les membres de la SCI et que seule l’unanimité valide ladite vente. 

* Deuxièmement, pour éviter tout conflit ou blocage en cas de décès, les concubins peuvent procéder au démembrement de leurs parts et procéder à un achat croisé d’usufruit. Cette technique permet au survivant de conserver l’usage du logement 

4 - Achat avec insertion d’un pacte tontinier 

La tontine ou pacte tontinier, est une clause insérée dans un contrat d’acquisition qui stipule qu’au décès du premier acquéreur, le survivant sera considéré comme seul propriétaire sur la totalité du bien et ce depuis l’origine de l’acquisition.

L’avantage, en cas de décès, le survivant ne paie pas de droit de succession (60%) car il est réputé propriétaire unique depuis l’origine.

La tontine ne s’applique qu’à la résidence principale, et depuis 2010, la valeur du bien exonéré est de 76 000eur. La fraction supérieure sera taxée au taux de droit commun.

L’inconvénient principal de la tontine, c’est qu’en cas de séparation, il est impossible de rompre le pacte sans l’accord des deux parties et comme l’acquisition n’est pas une indivision, les coacquéreurs ne peuvent pas exiger la vente du bien.

 

 

 

 

Le Mariage ou le Pacs ? Qu'est-ce qui est le mieux?

    Le Mariage ou le Pacs ? Qu'est-ce qui est le mieux?                     

  Auteur : Ludovic SINATRalliance-1.jpgA


Ca y est, vous vous êtes décidés, vous allez vous dire oui !


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 Si tel est le cas, vous vous posez sûrement la question : Dans notre situation, qu’est-ce qui est mieux : le Mariage ou le Pacs ? A cette question, votre notaire ou vos amis vous indiquent généralement que « le mariage c’est ce qu’il y a de mieux », oui mais pourquoi ?

 Dans les deux cas, le Pacs et le mariage sont des contrats qui organisent la vie du couple.

Les deux formules sont assez similaires quant aux devoirs et aux obligations de chacun, toutefois, les quelques différences qui existent sont de taille et nécessitent une réflexion éclairée. 

1-      Vie a deux.

Le mariage : il est réservé, pour l’instant, uniquement aux couples de sexe opposé.

Le Pacs : organise la vie des couples, même ceux de même sexe. 

2-      Les devoirs entre les membres du couple imposent

Le mariage : une vie commune, l’assistance et le secours mutuel et surtout la fidélité

Le pacs : pas d’obligation de fidélité mais obligation de vie commune, d’aide matérielle et d’assistance réciproque. Ainsi le Pacs ne reconnait pas l’adultère, la faute ne pourra pas être invoquée devant le tribunal. 

3-      Participation aux charges du ménage

Dans les deux cas, l’époux et le partenaire contribue aux charges du ménage selon ses facultés sauf répartition contraire dans le contrat de mariage ou de Pacs  (ex : 85% pour monsieur et 15% pour madame, dans une situation où Monsieur travaille et madame est femme au foyer) 

4-      Protection du logement du couple et des meubles meublants

Le mariage: ART 215 ALL 33CCIV, impose un accord entre les époux pour la vente, la donation ou l’hypothèque du logement ainsi que des meubles qui le compose et ce, même si le logement est un bien propre ou personnel à un seul des époux.

Le Pacs : Aucune obligation, le propriétaire, peut donc vendre le logement familiale à sa guise  sans en référer à son/ sa partenaire et ce même en présence d’un enfant ! 

5-      La succession

Le mariage : - Le conjoint est obligatoirement héritier ce qui ne l’empêche pas de renoncer à  l’héritage au profit des enfants.

-          Quand il n’y a pas d’enfant, l’époux survivant est réservataire. A ce titre, il ne peut pas être déshérité.

-           La loi accorde au survivant le droit temporaire au logement. C’est une autorisation à rester dans le logement durant un an.

-           Il bénéficie automatique de l’attribution préférentielle du logement et des meubles meublants

-          Il a le droit à la pension de réversion 

Le pacs : - Le partenaire n’est qu’un tiers au regard de la loi sans testament il n’hérite de rien !

-          pas de droit sur le logement

-          pas de pension de réversion

-          le survivant n’est jamais réservataire même si le couple est sans enfant

-          pas de droit sur le logement ni même le droit temporaire d’usage 

6-      Les droits de donation et de succession

Avec la loi TEPA du 21 Août 2007, les personnes mariées ou pacsées sont exonérées de droits de succession, même sur les assurances vie.

En matière de donation, ils bénéficient tous deux d’un abattement de  80 724€ (barème 2012). Passé ce plafond, ils seront taxés par tranche, de 5% à 45%.

 7-      Les enfants

En cas de séparation, les droits et les devoirs sont identiques aux époux, partenaires et concubins, parce qu’ils sont d’avantage liés au statut de parent qu’au statut du coupe. C’est valable pour l’autorité parentale, l’éducation, les obligations alimentaires, droits de visite, d’hébergement...

8-      Adoption

Le mariage : (art 343 du Cciv) En l'état actuel du droit, l'adoption n'est accordée qu'aux seuls couples mariés depuis plus de 2ans ou agés de plus de 28ans

Le pacs : l'adoption conjointe est refusée aux personnes liées par un Pacs, cepedant, elle peut être accordée à un seul des partenaires comme pour les personnes célibataires. 

 9-      La fiscalité

Les conjoints et partenaires vont former un foyer fiscal, c’est pourquoi dans le deux cas, ils devront faire une déclaration commune de revenus et d’ISF.  

10-      En cas de séparation

Pacs : la rupture de Pacs ne nécessite pas l accord du partenaire. Elle est signifiée par courrier au Tribunal d’Instance et le signifie à l’autre par huissier. La dissolution est donc plus simple et moins onéreuse.  

 

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