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Achat immobilier en concubinage

Auteur: Ludovic SINATRA édité le 25/01/2013

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  Achat immobilier en concubinage.                                                   

 

La baisse des prix de l’immobilier et les taux historiquement bas pratiqués par les banques, vous ont convaincus: Il est temps de devenir propriétaires. 

Etre Propriétaire de son logement, c’est important pour divers raisons :

-          vous constituez un patrimoine

-          possibilité d’espéré faire une plus-value à la revente

-          vous préparez votre retraite, car nul doute, il vaut mieux avoir son propre toit à la retraite

-          pour avoir un chez-soi qui vous ressemble…

 

Voyons à présent comment acheter à deux lorsque l’on vit en concubinage

 

I -      Qu’est-ce que le concubinage

Le concubinage est une union de fait qui implique une vie de couple stable et continue comme mari et femme mais sans passer devant l’officier d’état civil.

Le concubinage implique des liens d’affection et une communauté d’intérêts matériels.

Art 515-8 du code civil « le concubinage est une union de fait, caractérisé par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple. » 

II -      Quelles sont les différentes possibilités 

 1 -  Achat en indivision

C’est la solution retenue dans la majorité des cas.

L’indivision est une convention (un contrat) par laquelle les acquéreurs décident d’acheter en commun un bien immobilier. Ils seront alors titulaires d’une quote-part qui sera déterminée en fonction de leurs apports respectifs.

La répartition des droits indivis sera basée sur l’apport personnel des acquéreurs. Cependant, les concubins sont libres de porter dans l’acte d’acquisition la répartition qu’ils souhaitent. Ils peuvent donc décider d’une attribution 50/50 des droits, et ce indépendamment de leurs apports respectifs, sorte d'avance faite entre les concubins. 

Attention, l’administration fiscale pourrait requalifier l’opération en donation indirecte et exiger le paiement des droits de mutations (60% de la somme transmise). Pour éviter tout litige, il conviendra de rembourser l’avance ultérieurement soit par un remboursement direct, moyennant une somme d’argent, soit par un remboursement indirect comme la prise en charge des obligations alimentaires. Votre notaire pourra vous renseigner précisément sur ce point. 

2 -   Achat en indivision avec faculté d’acquisition

Pour protéger votre concubin en cas de décès, il existe 3 outils :

-          le testament

-          le pacte de préférence : contrat par lequel les acquéreurs s’engagent l’un envers l’autre à ne pas conclure avec un autre tiers un contrat de vente avant de lui avoir  proposé.

-          La faculté d’acquisition, (art 1873-13 du code civil) : les indivisaires peuvent convenir  de donner la préférence au concubin survivant pour le rachat de la quote-part du défunt, charge au survivant de trouver le financement.

Cette disposition étant prévue par la loi, elle ne peut pas être contestée par les héritiers. 

3.  Achat en SCI

Le problème principal de l’indivision, c’est qu’en cas de décès, le concubin survivant peut être forcé de vendre le bien.

La loi ne reconnait pas les concubins qui restent des tiers, l’un pour l’autre. Il n’existe aucune protection légale du concubin à l’inverse des époux ou des partenaires de pacs. Ainsi en cas de décès, les héritiers peuvent obliger à vendre parce que la loi précise que « nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision ». 

La SCI permet d’empêcher l’éviction du concubin survivant en cas de décès.

* Premièrement, les statuts de la SCI sont libres et les décisions se votent en assemblée. Donc, les statuts peuvent prévoir que la vente de parts ne peut se faire qu’entre les membres de la SCI et que seule l’unanimité valide ladite vente. 

* Deuxièmement, pour éviter tout conflit ou blocage en cas de décès, les concubins peuvent procéder au démembrement de leurs parts et procéder à un achat croisé d’usufruit. Cette technique permet au survivant de conserver l’usage du logement 

4 - Achat avec insertion d’un pacte tontinier 

La tontine ou pacte tontinier, est une clause insérée dans un contrat d’acquisition qui stipule qu’au décès du premier acquéreur, le survivant sera considéré comme seul propriétaire sur la totalité du bien et ce depuis l’origine de l’acquisition.

L’avantage, en cas de décès, le survivant ne paie pas de droit de succession (60%) car il est réputé propriétaire unique depuis l’origine.

La tontine ne s’applique qu’à la résidence principale, et depuis 2010, la valeur du bien exonéré est de 76 000eur. La fraction supérieure sera taxée au taux de droit commun.

L’inconvénient principal de la tontine, c’est qu’en cas de séparation, il est impossible de rompre le pacte sans l’accord des deux parties et comme l’acquisition n’est pas une indivision, les coacquéreurs ne peuvent pas exiger la vente du bien.

 

 

 

 

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